Kündigung (Mietrecht).

Kündigung (Mietrecht). 1 EINLEITUNG Kündigung (Mietrecht), einseitige Willenserklärung, die ein vertragliches Mietverhältnis beendet. Sie kann vom Vermieter oder vom Mieter schriftlich und persönlich unterschrieben erklärt werden (siehe Vermieter und Mieter). Für Wohnungs- und Grundstücksmietverträge gelten besondere, durch zahlreiche Gerichtsurteile ergänzte Kündigungs- und Räumungsvorschriften, die den Schutz des Mieters bezwecken und verhindern sollen, dass der Vermieter einen Mieter auf die Straße setzt und dieser obdachlos wird. Seit 1974 sind in Deutschland die Vorschriften zum Schutz der Mieter kontinuierlich verschärft worden. Auch in Österreich gelten sehr mieterfreundliche Kündigungsvorschriften. Bei einem Wohnungsmietvertrag darf per Vertrag das Recht zur Kündigung nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Siehe auch Mieterschutz 2 DIE ORDENTLICHE KÜNDIGUNG Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter oder den Mieter muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen; es gilt also eine dreimonatige Kündigungsfrist, die auch schweizerische Zivilgesetzbuch vorschreibt. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Im Mietvertrag können abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden; dies gilt für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Ansonsten kann mit kürzerer Frist nur der Mieter, nicht aber der Vermieter kündigen. Geschäftsmietverträge können jeweils bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des Quartals gekündigt werden. Zeitmietverträge müssen nicht gekündigt werden, da das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne von selbst endet. Wenn der Mieter allerdings zwei Monate vor diesem Zeitpunkt verlangt, dass er die Wohnung weiterhin benutzen kann, genießt er Kündigungsschutz. Das geht allerdings nicht, wenn bereits bei Vertragsabschluss eine Weiternutzung durch den Mieter ausgeschlossen wurde. Ein solcher Zeitmietvertrag darf sich auf eine Mietdauer von höchstens fünf Jahren beziehen. In besonderen Härtefällen kann sich der Mieter auf die Sozialklausel des Bürgerlichen Gesetzbuches berufen und die Kündigung abweisen. Siehe auch Privatrecht: Bürgerliches Recht 3 KÜNDIGUNGSGRUND Der Mieter braucht in Deutschland bei der Wohnungskündigung keine Gründe anzugeben. Der Vermieter kann die ordentliche Kündigung eines Wohnungsmietvertrages jedoch nur aussprechen, wenn der Mieter gestorben ist und nicht dessen Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt oder er berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegt. (In Österreich gelten nur die nach § 30 Mietrechtsgesetz aufgezählten wichtigen Gründe.) Solches Interesse hat der Vermieter nach § 573 BGB in vier Fällen: 1. bei Eigenbedarf an der Wohnung, weil er oder ein Familienmitglied selbst in der Wohnung wohnen will. Eigenbedarf liegt nicht vor, wenn er die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen will. 2. Wenn der Mieter seine Vertragspflichten erheblich schuldhaft, d. h. vorsätzlich oder fahrlässig, verletzt hat (in Österreich bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Mietsache). Hierunter fällt die Beschädigung der Wohnung, Störung der Hausordnung, Belästigung der anderen Mieter und deren Gäste durch Lärm, Geruch oder verbotene Ausübung der Prostitution; Zahlungsrückstand bei der Miete; die verbotene Überlassung der Wohnung an Dritte. Beweisen muss diese Umstände immer der Vermieter. 3. Wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche finanzielle Nachteile entstehen, weil er die vermietete Wohnung nicht verkaufen kann. Das ist z. B. der Fall, wenn er mit der vermieteten Wohnung einen deutlich niedrigeren Preis erzielt, als mit einer leer stehenden, den Erlös aber benötigt, um einen teuren Kredit zurückzubezahlen, den er auf eine selbst bewohnte Eigentumswohnung aufgenommen hat. 4. Wenn der Vermieter Nebenräume der vermieteten Wohnung zu Wohnraum ausbauen will und durch die Mieter daran gehindert wird. Kündigt der Vermieter ohne einen der oben genannten Kündigungsgründe, ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort. Doch auch wenn sie wirksam ist, kann der Mieter immer noch nach der Sozialklausel widersprechen (siehe unten). Weniger strenge Anforderungen gelten für Mietverträge über Werkmietwohnungen: Hier kann der Vermieter kündigen, sobald das Dienstverhältnis endet. Ähnliche Sonderregelungen gibt es auch für Studentenwohnheime. 4 AUSSERORDENTLICHE KÜNDIGUNG Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung müssen - im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung - sowohl Mieter wie auch Vermieter einen besonderen (in der Schweiz einen wichtigen) Kündigungsgrund darlegen. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter zweimal in Folge den Mietzins (siehe Miete) nicht bezahlt hat und dies nicht nachholt sowie wenn er den Hausfrieden unzumutbar stört oder die Mietsache unzumutbar beschädigt. Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn er die gemietete Sache nicht vertragsgemäß nutzen kann und der Vermieter diesem Zustand auch nach einer Aufforderung nicht abhilft. Will der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen und besteht der Mieter auf der Kündigung, muss der Vermieter beweisen, dass er dem Zustand abgeholfen hat. 5 KÜNDIGUNGSSCHUTZ Nach Ablauf der Kündigungsfrist endet das Recht des Mieters, die gemietete Sache zu benutzen, und er muss sie zurückgeben. Dem Mieter stehen aber bestimmte Kündigungsschutzrechte zu: So kann er nach der Sozialklausel (§ 556a BGB) der Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, beispielsweise weil er keine neue Wohnung findet. In diesem Fall kann das Mietverhältnis nur beendet werden, wenn der Vermieter dem Mieter Ersatzwohnraum nachweist. Dies gilt auch für Österreich. Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, kann der Vermieter die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher beantragen. Dem kann der Mieter widersprechen, indem er Räumungsschutz beantragt und vorträgt, dass die Zwangsräumung eine unzumutbare Härte für ihn bedeuten würde. Eine Besonderheit gilt im österreichischen Mietrechtsgesetz vom 12. November 1981: Die Kündigung von Wohnungsmietverträgen ist, sofern sie nicht zeitlich befristet geschlossen wurden, nur durch Gerichtsurteil und bei Ersatzbeschaffung von Wohnraum möglich. Gegen die Zwangsräumung (Exekution) kann der betroffene Mieter Aufschub beantragen. Verfasst von: Eva Engelken Microsoft ® Encarta ® 2009. © 1993-2008 Microsoft Corporation. Alle Rechte vorbehalten.