Quels sont les recours dont disposent propriétaires et locataires en cas de litiges ?

Ils sont nombreux et diffèrent en fonction de la nature du conflit. Tous les problèmes locatifs sont de la com-pétence exclusive du Tribunal d’instance (du lieu où est situé le logement, sauf en matière d’injonction de payer où il faut s’adresser au tribunal d’instance du lieu où est situé le domicile du débiteur).

Ces recours sont notamment les suivants :

• L’injonction de payer

C’est une procédure simple, à l’issue de laquelle le juge rend une ordonnance enjoignant l’une des parties au contrat à payer des sommes dues.

Cette procédure pourra être utilisée notamment par le propriétaire pour le paiement de loyers échus impayés ou des charges, et par le locataire qui n’a pas obtenu la restitution dans les deux mois de la fin du bail de son dépôt de garantie.

• L’injonction de faire

Il s’agit d’une procédure nouvelle, utilisable lorsque l’intérêt du litige n’excède pas 30000 F. L’une des par-ties demande au juge qu’il enjoigne l’autre partie d’exé¬cuter l’une de ses obligations contractuelles (répara-tions locatives, travaux à la charge du propriétaire).

Le juge rend une ordonnance précisant les modalités et le délai d’exécution ainsi qu’une date d’audience pro-chaine à laquelle le litige sera examiné si entre-temps la partie enjointe n’a pas satisfait aux injonctions du juge.

• Le référé

Ici, on aborde la phase contentieuse du règlement du litige.

Dans les cas d’urgence et si le différend soumis au juge ne fait pas l’objet d’une contestation sérieuse que pour¬rait soulever l’autre partie, le locataire ou le proprié¬taire peuvent saisir le juge des référés pour que soit ordonnée une mesure. Cette procédure est souvent uti¬lisée pour faire nommer un expert (dégradations graves nécessitant un traitement urgent), ou condamner l’autre partie au paiement d’une provision (loyers impayés, frais de travaux incontestablement à la charge de l’autre partie). Elle peut également être utilisée par le locataire qui connaît des difficultés financières pas¬sagères et veut solliciter auprès du juge des référés l’octroi de délais de paiement pouvant aller jusqu’à deux ans.

• La procédure « au fond «

Il s’agit du règlement par le juge d’un contentieux dans lequel chacune des parties fait valoir des arguments opposés ; contrairement au référé, il y a contestation sérieuse et seule l’intervention du juge pourra vider le problème. 

Bien évidemment, la procédure sera plus longue.

• Les procédures de saisies

En pratique, les propriétaires créanciers de sommes incontestables dues par le locataire peuvent faire procé-der à la saisie d’une partie du mobilier, du salaire ou des comptes bancaires de ce dernier.

La procédure que doit suivre le propriétaire varie selon qu’il dispose ou non d’un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié).

Dans la lre hypothèse, un simple commandement de payer délivré par un huissier de justice suffit à mettre la procédure de saisie en marche. La loi ouvre au loca¬taire la possibilité de bloquer le suivi de la procédure en faisant des offres de règlement.

Dans l’hypothèse où le propriétaire n’a pas de titre exé¬cutoire, il devra obtenir du Juge d’instance une déci-sion lui permettant de faire exécuter la saisie initiée par le commandement d’huissier.

L’huissier qui dressera un procès-verbal de saisie ne peut y inclure l’intégralité de vos biens. Sont en effet insaisissables les biens mobiliers nécessaires à la vie et au travail du saisi et de sa famille, ainsi qu’une partie du salaire. Les sommes inscrites au crédit d’un compte bancaire sont, elles, saisissables dans leur totalité, jusqu’à concurrence des sommes dues évidemment.

Enfin, la mise en vente des biens peut être évitée si le débiteur saisi fait des offres de règlement.