Les obligations du BAILLEUR

« subi des troubles de jouissance durant plusieurs années.

On ne saurait donc conseiller au locataire de cesser depayer son loyer dès la première demande adressée au bailleur d'effectuer les travaux indispensables. Cela est d'autant plus vrai que le tribunal peut non seulement suspendre l'obligation de payer le loyer, mais aussiordonner la restitution des loyers déjà payés, comme l'illustre un arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 16 avril1984. Le législateur a confirmé cette jurisprudence en insérant en 2000 un article 20-1 dans la loi du 6 juillet 1989précisant que le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement.

Le même texte indiqueque le juge pourra déterminer les travaux à effectuer, imposer des délais d'exécution et réduire le montant du loyertant que le logement ne sera pas conforme. Remarque : Il ne faut pas confondre l'obligation de restituer les loyers, obligation imposée au bailleur par la Courd'appel de Paris, et le fait qu'à défaut de clause ou d'accord spécifique, le locataire ne peut imposer unecontrepartie au bailleur s'il effectue des travaux d'amélioration.

Dans cet arrêt de la Cour d'appel, le bailleur était entort, car il n'avait pas délivrer au locataire un logement en bon état de réparations.

Le locataire n'a fait que sesubstituer au bailleur, initiative qui ne revient en aucune manière à faire des travaux d'amélioration sur un logementdéjà en bon état. L'obligation d'entretien est visée par le même article 1719 du Code civil que celle d'assurer au locataire la jouissancepaisible de son logement.

Une telle formulation peut être source d'une certaine confusion. La loi du 6 juillet 1989 a, quant à elle, séparer ses deux obligations dans son article 6, réservant à l'obligationd'entretien un alinéa particulier : Il y est indiqué que le bailleur a l'obligation « d'entretenir les locaux en état deservir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires aumaintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». Ainsi, il d'autant plus clair que le bailleur ne pourra pas invoquer l'absence de troubles graves pour refuser de fairedes réparations qui lui incombent.

Bien au contraire, l'entretien régulier des lieux est sensé éviter la survenance d'untrouble grave. Mais pour que le bailleur puisse se conformer à son obligation d'entretien, il faut qu'il soit informé par le locataire dela nécessité d'effectuer des travaux.

Ainsi, un locataire qui laisserait le bien se dégrader pourrait être condamné àassumer, du moins partiellement, la responsabilité de son silence, comme l'illustre un arrêt de la Cour de cassation,en date du 31 mai 1994. Un autre argument régulièrement invoqué par le bailleur est la connaissance qu'avait le locataire du mauvais état dulogement au moment de la signature du bail, connaissance qui est d'ailleurs sans équivoque dès lors qu'un état deslieux précis a été dressé. Bien entendu, les parties peuvent prévoir d'un commun accord que le locataire effectuera les travaux moyennantune contrepartie, telle une diminution du loyer ou une dispense de son paiement durant une période déterminée.

Demême, le locataire peut expressément décider qu'il fera son affaire personnelle des travaux, dispensant par là mêmele bailleur de son obligation d'entretien.

Mais à défaut de tel accord, la connaissance qu'avait le locataire de l'étatde l'immeuble ne dispense pas le bailleur de mettre les lieux en état, ainsi que l'illustre un arrêt de la Cour d'appel deParis en date du 29 avril 1987. Cet arrêt de la Cour d'appel de Paris marque, tout comme la loi, la différence entre les réparations locatives et cellesincombant au bailleur.. »