Les obligations du locataire

« occasionnés par d'autres locataires pourraient se retourner contre le bailleur, notamment pour le faire condamner aupaiement de dommages et intérêts ou pour l'obliger à faire cesser les troubles sous astreinte. Quant au bailleur, il dispose à l'égard du locataire perturbateur de deux solutions : Si les troubles ne sont pas d'une extrême gravité, le bailleurs pourra, en fin de bail ou de période de renouvellement,lui donner congé.

En effet, ainsi que nous le verrons au chapitre consacré à la rupture du bail, le congé peut êtredonné pour un motif légitime, desquels on ne saurait exclure les troubles de voisinages. Si par contre les troubles sont particulièrement gênants pour le voisinage, le bailleur pourra engager une procédured'expulsion du locataire, ainsi que l'illustre un arrêt de la Cour d'Appel de Rouen, en date du 26 janvier 1991. L'expulsion du locataire étant particulièrement lourde de conséquences, cette sanction ne saurait être envisagéeque si elle est réellement proportionnelle aux manquements du locataire à ses obligations.

Par ailleurs, les jugesdevront tenir compte des circonstances dans lesquels les troubles sont survenus et de leur caractère temporaire oudurable, ainsi que l'illustre un arrêt de la Cour d'Appel de Paris, en date du 9 juin 1995. En outre, troubler la tranquillité d'autrui peut être constitutif d'une infraction pénale, certes mineure, puisquequalifiée de contravention de troisième classe et jugée par le tribunal de police, mais qui peut valoir au contrevenantune amende pouvant atteindre 450 euros, conformément à l'article R.623-2 du Code pénal : Il va de soit que ce sont avant tout les victimes directes du tapage qui ont intérêt à agir, davantage que le bailleur.En pratique, ce sont en général elles qui appellent la police ou la gendarmerie, suite à quoi est dressé un procèsverbal conduisant à une procédure devant le tribunal de police.

Si, comme cela se passe souvent dans les grandesvilles et plus encore dans leurs banlieues, la police n'intervient pas pour ce type d'infraction, les victimes desnuisances pourront déposer plainte au commissariat ou mieux encore au près du procureur de la République.L'absence de procès verbal posera alors le problème de la preuve et à défaut de constat d'huissier ou d'aveu, desattestations de témoins ou une pétition du voisinage seraient les bienvenues. Par ailleurs, la notion de « jouissance paisible en bon père de famille » peut s'appliquer à d'autres concept que lesrelations de voisinage.

En effet, cette notion est liée à d'autres obligations du locataires, tels que l'obligationd'entretien du logement.

Ainsi, la Cour de cassation a considéré qu'un locataire pouvait être expulsé en raison «l'existence de désordres trahissant un défaut d'entretien grave et permanent ayant pour cause quasi exclusive unmanque à la fois d'aération et de chauffage, provoquant de nombreuses traces de moisissures (Cour de cassation –22 juillet 1992).

Dans cette affaire, le bailleur avait fait constater les désordres par voie d'expertise et ce, en coursde bail. Effectuer des travaux inconsidérés peut également constituer une atteinte à l'obligation de jouissance paisible : LaCour de cassation a jugé, dans un arrêt du 20 janvier 1988, que « les travaux réalisés par la locataire non seulementconstituaient des modifications importantes des locaux mais encore mettaient en péril la solidité de l'immeuble etque ces manquements à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille étaient suffisamment gravespour entraîner la résiliation du bail.

» b) Le respect de la destination de la chose louée La destination de la chose louée correspond à son affectation.

Les baux conclus en application de la « loi générale», à savoir celle de 1989 ou celles qui l'ont précédés, concernent des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte(professionnel et habitation), ce dernier cas concernant majoritairement des professions libérales.

Ainsi, un avocatou un médecin peut installer recevoir sa clientèle dans le logement qui lui sert d'habitation.

De même, tout locatairepeut faire de son logement le siège d'une association.

Dans ce dernier cas, il n'est même pas nécessaire de solliciterl'autorisation du bailleur, quand bien même le bail serait à usage exclusif d'habitation, à condition toutefois que lelogement en question ne devienne pas de fait un local principalement professionnel. Une fois encore, l'obligation de respecter la destination de la chose louée s'imbrique parfois dans d'autresobligations, telle celle de ne pas effectuer des travaux modifiant significativement la configuration des lieux ou,comme nous l'avons vu, celle d'occuper les lieux paisiblement.

Mais en pratique, l'essentiel du contentieux relatif à lamodification de la destination du bien loué réside dans l'exercice d'une activité professionnelle par le locataire. Quelques décisions de justice vont nous éclairer sur la limite à ne pas franchir par le locataire.

Ainsi, un arrêt de laCour d'appel de Paris en date du 29 septembre 1992, indique clairement que l'exercice de la profession d'assistantematernelle est parfaitement compatible avec la destination d'un bail d'habitation : La Cour de cassation, juridiction suprême de l'ordre judiciaire, a confirmé cet analyse dans un arrêt du 14 mai 1997. Inversement, la même Cour de cassation a admis la résiliation du bail d'un locataire qui exerçait la profession decourtier d'assurance, s'étant fait immatriculer au registre du commerce à l'adresse du logement qu'il occupait (arrêtdu 12 décembre 1990).. »